Zakup ziemi z dzierżawcą: czy umowa dzierżawy ustaje?
r e k l a m a
Partnerzy portalu
WAŻNE
Spadek dla małoletniego: od kiedy dziecko może zarządzać majątkiem?Nasza 16-letnia córka w testamencie po dziadku otrzymała mieszkanie w centrum Poznania. Po wspólnych rozmowach, postanowiliśmy sprzedać mieszkanie i kupić dom na wsi. Mamy pytanie do redakcji Agrarlex: czy możemy zatem dokonać sprzedaży mieszkania, a następnie kupna domu? 

Zakup ziemi z dzierżawcą: czy umowa dzierżawy ustaje?

05.01.2021autor: Łukasz Opaliński

Przeniesienie własności nieruchomości w drodze sprzedaży, darowizny czy też spadku nie oznacza automatycznie końca umowy dzierżawy. Nowy właściciel musi honorować postanowienia umowy, którą poprzednik zawarł z dzierżawcą. Co powinna zawierać taka umowa dzierżawy, przeczytacie w Agrarlex.

Z artykułu dowiesz się

  • Czy gdy grunt zmienia właściciela, dzierżawa może trwać nadal?
  • Co powinna zawierać umowa dzierżawy, by chroniła dzierżawcę przed nowym właścicielem?
  • Co robić, gdy nowy właściciel nie respektuje praw dzierżawcy?
Od 2018 r. dzierżawię 12 ha gruntów od rolnika, z którym posiadam spisaną umowę dzierżawy, podbitą dodatkowo w urzędzie gminy. Umowa została zawarta na czas określony 10 lat w celu przejścia przez właściciela na emeryturę i uzyskania przezeń pełnych świadczeń z KRUS. Niedawno ten właściciel wysłał mi pismo zatytułowane „wypowiedzenie umowy” i oświadczył, że znalazł kupca na grunt. Jednocześnie zażądał ode mnie zwrotu ziemi. Sprawdzałem, że nasza umowa nie przewiduje żadnych możliwości wypowiedzenia, niemniej jednak niepokoję się, czy dane mi będzie użytkować grunty przez następne lata, tym bardziej jak zmieni się osoba właściciela – pyta rolnik z Dolnośląskiego.  

Brak możliwości wypowiedzenia umowy na czas określony

Jeżeli strony zawarły umowę dzierżawy gruntu na piśmie i na czas określony, to przed upływem terminu końca umowy nikt nie może jej rozwiązać przez wypowiedzenie. Chyba, że strony w umowie przewidziały przypadki, kiedy może takie wypowiedzenie zostać złożone. W okolicznościach niniejszej sprawy umowa takich wypadków nie przewiduje, a więc złożone przez właściciela wypowiedzenie jest bezskuteczne. 
Rolnik – dzierżawca może dalej spokojnie uprawiać ziemię.

Nowy właściciel, stara umowa

r e k l a m a
Nawet sprzedaż ziemi przez właściciela nie zakończy dzierżawy. Umowa nie wygasa i przechodzi niejako „z automatu” na kupującego. Zawarta umowa dzierżawy jest nadal ważna, a nabywca gruntu rolnego wstępuje w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. 

Nabywca dzierżawionego gruntu rolnego uzyskuje status wydzierżawiającego od chwili nabycia rzeczy i to niezależnie od tego, czy wiedział o istnieniu umowy dzierżawy, czy nie. 
Powyższe ma także odniesienie do sytuacji, gdy nieruchomość oddana w dzierżawę zostanie podzielona i część sprzedana. Tak samo kształtuje się sytuacja w razie przejścia własności nieruchomości na spadkobierców po śmierci właściciela. 
Spadkobiercy wstępują w stosunek dzierżawy, gdyż prawa i obowiązki wydzierżawiającego wchodzą w skład spadku i podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych. 

Brak możliwość wypowiedzenia umowy przez nabywcę

Teoretycznie przejście własności nieruchomości na nabywcę upoważnia go do rozwiązania umowy dzierżawy. Mimo wstąpienia nabywcy gruntów rolnych w prawa i obowiązki wydzierżawiającego może on wypowiedzieć umowę dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. 
Dotyczy to zarówno dzierżawy zawartej na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Ale uwaga: nie może on skorzystać z prawa do wypowiedzenia, gdy umowa zawarta była na czas oznaczony, w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. 
Data pewna sprowadza się do urzędowego poświadczenia daty. Z takim właśnie przypadkiem mamy do czynienia w zadanym na wstępie pytaniu. Umowa dzierżawy spełnia opisane wyżej warunki formalne: 
  • jest w formie pisemnej, 
  • ma datę pewną (podpis urzędnika z gminy), 
  • grunt został rolnikowi wydany już w 2018 r. 
Nowy właściciel będzie musiał więc godzić się z tym, ze dzierżawca będzie mógł korzystać z gruntu i pobierać z niego pożytki do końca uzgodnionego z pierwotnym właścicielem terminu, czyli do 2028 r. Nowy właściciel nie ma wtedy prawa wejść na grunt, ani w inny sposób przeszkadzać dzierżawcy. Oczywiście dzierżawca ma dalej takie same obowiązki (zapłata czynszu, podatku rolnego itp.) jak pierwotnie umówione.

Gdy właściciel nie respektuje praw dzierżawcy

Co robić, jeżeli nowy właściciel (wydzierżawiający) nie respektując obowiązującej umowy dzierżawy i przepisów prawnych chroniących dzierżawcę – będzie chciał odebrać grunt rolny dzierżawcy?
Dzierżawca może zażądać ochrony naruszonego posiadania. 
W tym celu będzie mógł wystąpić do sądu z powództwem o przywrócenie naruszonego posiadania. Poza tym będzie mógł żądać od wydzierżawiającego odszkodowania za szkody (straty, utracone korzyści), których nie otrzymał z uwagi na brak możliwości korzystania z gruntów i pobierania pożytków. 

I na koniec dodajmy: ważne jest zawieranie umów dzierżawy na piśmie i potwierdzanie ich w gminie! Jadąc z umową do gminy zrób kopię.
Oryginał zostawisz urzędnikowi, na kopii złożona będzie pieczątka i podpis urzędnika; ten dokument zachowaj skrzętnie w domu.

Adw. Łukasz Opaliński
Dolnośląska Izba Rolnicza
Podstawa prawna: Kodeks cywilny 
 
Artykuł jest informacją i nie stanowi porady prawnej.
autor Łukasz Opaliński

Łukasz Opaliński

Łukasz Opaliński, adwokat, prawnik Dolnośląskiej Izby Rolniczej

przeczytaj inne artykuły tego autora
r e k l a m a
r e k l a m a

Przeczytaj także

Dziedziczenie
WAŻNE

Spadek dla małoletniego: od kiedy dziecko może zarządzać majątkiem?

Nasza 16-letnia córka w testamencie po dziadku otrzymała mieszkanie w centrum Poznania. Po wspólnych rozmowach, postanowiliśmy sprzedać mieszkanie i kupić dom na wsi. Mamy pytanie do redakcji Agrarlex: czy możemy zatem dokonać sprzedaży mieszkania, a następnie kupna domu? 

czytaj więcej
Umowy

„Odlesienie” działki leśnej na cele rolnicze

Liczy się każdy kawałek ziemi, która może rodzić. Czy opłaca się przekształcić działkę leśną na pole uprawne? Jaki jest tego koszt – rolnicy pytają redakcję Agrarlex. 

czytaj więcej
Rolnik w spółce

Rolnik udziałowcem w spółce: płacić KRUS czy ZUS?

Czy rolnik może być udziałowcem w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością? Co z opodatkowaniem dochodów i ubezpieczeniem zdrowotnym i emerytalnym? Agrarlex radzi.

czytaj więcej

Najważniejsze tematy

r e k l a m a