Zasiedzenie gruntu: czy można sąsiada usunąć siłą?
r e k l a m a
Partnerzy portalu
WAŻNE
Spadek dla małoletniego: od kiedy dziecko może zarządzać majątkiem?Nasza 16-letnia córka w testamencie po dziadku otrzymała mieszkanie w centrum Poznania. Po wspólnych rozmowach, postanowiliśmy sprzedać mieszkanie i kupić dom na wsi. Mamy pytanie do redakcji Agrarlex: czy możemy zatem dokonać sprzedaży mieszkania, a następnie kupna domu? 

Zasiedzenie gruntu: czy można sąsiada usunąć siłą?

12.01.2021autor: Łukasz Opaliński

Jakie kroki podjąć, gdy na skutek sporu granicznego okaże się, że przebieg granicy naszej działki jest inny niż w rzeczywistości? Co, gdy część działki zajmowana jest przez sąsiada? Czy można siłą odebrać grunt? Co ze znajdującymi się tam uprawami sąsiada? Oto porada w Agrarlex.

Z artykułu dowiesz się

  • Jak zmusić sąsiada do opuszczenia zajmowanego przez niego naszego gruntu?
  • Czy można usunąć sąsiada siłą?
  • Co to jest zasiedzenie w złej lub dobrej wierze?
Rolnik z Dolnośląskiego pyta: w wyniku wznowienia znaków granicznych okazało się, że sąsiad zabiera nam od wielu lat spory kawałek gruntu, gdyż granica naszej działki winna być przesunięta w głąb terenu sąsiada o kilka metrów. Sąsiad na naszej części od lat prowadzi uprawy. Teraz ma już oziminę. Rozmawialiśmy z nim, by dobrowolnie zszedł z gruntu, jednak on kategorycznie odmawia, powołując się na zasiedzenie. Co robić?
Sąsiedzi mają obowiązek powstrzymywania się od wszelkich działań, które mogłyby spowodować przesunięcie, uszkodzenie, zniszczenie znaków granicznych. Do zatarcia znaków może dojść nawet nieświadomie, gdy użytkownicy działek utrwalają stan niezgodny z faktycznym przebiegiem granicy. Jeżeli wskutek tego granica stała się niejasna, może nastąpić wznowienie znaków granicznych. W takim postępowaniu bierze udział geodeta, który ustawia znaki graniczne tam, gdzie powinny się znajdować.

Zajęty kawałek gruntu

W wyniku ustalenia prawidłowego przebiegu granic poprzez przesunięcie pasa gruntu według dokumentów ewidencyjnych o kilka metrów w głąb działki sąsiada może okazać się, że zajmuje on nasz kawałek. Co więcej, może on traktować go jak swój i wykorzystywać rolniczo będąc w uzasadnionym przekonaniu, że użytkuje ziemię w granicach swojej posesji i w części swojej działki ewidencyjnej. W takim przypadku należy go wezwać do opuszczenia terenu. Jeżeli sąsiad zastosuje się do naszego wezwania, sprawa się kończy. Komplikuje się bardziej, gdy sąsiad odmówi.

Zakaz stosowania siły

r e k l a m a
W razie niezastosowania się sąsiada do wezwania do opuszczenia przygranicznego terenu pod żadnym pozorem nie można stosować metod siłowych. Trzeba pamiętać, że sąsiad będący w uzasadnionym przekonaniu, że zajmuje swój kawałek gruntu, podlega ochronie prawnej. 
W razie naruszenia jego posiadania ma prawo wystąpić ze stosownym powództwem do sądu i zażądać odszkodowania. Osobną sprawą są kwestie karne związane z przestępstwem niszczenia mienia. Posiadanie – pomimo tego, że nie jest stanem prawnym, lecz faktycznym – podlega ochronie prawnej, czego wyrazem jest przepis art. 342 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
„nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze”. 
Z powyższego przepisu wynika, że samowolne naruszenie posiadania jest zachowaniem bezprawnym, a tym samym może być uznane za czyn niedozwolony rodzący odpowiedzialność odszkodowawczą. 
Naruszenie posiadania tylko wtedy nie będzie samowolne, gdy istnieje podstawa prawna usprawiedliwiająca wkroczenie w zakres cudzego władztwa nad rzeczą. Podstawą taką może być:
  • wyraźny przepis prawa, 
  • orzeczenie sądowe, 
  • decyzja administracyjna, 
  • także zgoda samego posiadacza. 
Gdy sąsiad nie godzi się oddać spornego terenu, wtedy trzeba wystąpić do sądu z roszczeniem windykacyjnym, tj. o wydanie naszej części działki. Mając prawomocne orzeczenie sądowe w ręku można legalnie usunąć sąsiada z gruntu.

Zasiedzenie przygranicznego pasa działki

Warto wiedzieć o tym, że długotrwały stan posiadania, także przygranicznych gruntów, który niezgodny jest z formalnym stanem własności, może skutkować zasiedzeniem przez osobę niebędącą właścicielem.

Zasiedzenie ma miejsce, gdy np. sąsiad posiada je nieprzerwanie przez 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. 
Gdy minie wspomniany okres, najprawdopodobniej nie będzie szans na odzyskanie zajętego gruntu. Innymi słowy, dopuszczalne jest stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie własności na rzecz sąsiada przygranicznego pasa gruntu stanowiącego część naszej nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością będącą jego własnością.

Choć do powoływania się na fakt zasiedzenia nieruchomości nie jest konieczne orzeczenie sądu, jednak dla uzyskania pewności prawnej trzeba to zrobić. Przepisy wymagają złożenia wniosku o stwierdzenie  zasiedzenia do sądu. Orzeczenie ma tu jednak charakter wyłącznie potwierdzenia, iż zasiedzenie już nastąpiło. Uzyskanie takiego dokumentu leży głównie w interesie posiadacza nieruchomości. Wszak to jemu zależy na formalnym przejęciu gruntu i uregulowaniu stosunków właścicielskich na przyszłość.

Upływ czasu

Do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia prowadzi jedynie posiadanie nieprzerwane przez określony czas. Za datę początkującą bieg zasiedzenia przyjmuje się dzień objęcia nieruchomości przez posiadacza. Bez znaczenia jest, czy posiadanie w złej wierze zostało zamienione na posiadanie w dobrej wierze. Decyduje bowiem chwila wejścia w posiadanie nieruchomości. 
W pewnych szczególnych przypadkach samoistny posiadacz nieruchomości może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość czas posiadania nieruchomości swego poprzednika prawnego. Może to nastąpić, jeżeli podczas biegu terminu zasiedzenia doszło do przeniesienia posiadania (przekazanie komu innemu nieruchomości) lub też jeśli obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Trzeba pilnować granic

Aby uniknąć sporów sąsiedzkich o przebieg granic na polu należy regularnie sprawdzać stan znaków granicznych na polu i przebieg samej granicy. Nie obędzie się też bez udziału geodety, który potwierdzi stan ewidencyjny gruntów w terenie.

Adw. Łukasz Opaliński
Dolnośląska Izba Rolnicza
Podstawa prawna: Kodeks cywilny 
Artykuł jest informacją i nie stanowi porady prawnej.
autor Łukasz Opaliński

Łukasz Opaliński

Łukasz Opaliński, adwokat, prawnik Dolnośląskiej Izby Rolniczej

przeczytaj inne artykuły tego autora
r e k l a m a
r e k l a m a

Przeczytaj także

Aktualne rozporządzenie

Nie karać rolnika za działalność rolniczą

Coraz częściej zaczyna przeszkadzać mieszkańcom wsi działalność rolnicza gospodarzy. Rolników straszy się policją za pracę wieczorem, za przejazd z obornikiem. Jak temu przeciwdziałać? – pyta rolnik spod Świdnicy?

czytaj więcej
Umowa dzierżawy

Kara za bezumowne użytkowanie: czy możesz udawać Greka?

KOWR zażądał ode mnie czynszu za bezumowne korzystanie gruntu, który znajdował się w obrębie moich pól, ale o którym nie wiedziałem. Czy KOWR ma prawo ścigać mnie i straszyć karą o wysokości 30-krotności czynszu? – pyta rolnik z województwa dolnośląskiego.

czytaj więcej
Umowa dzierżawy
WAŻNE

Bezumowny na Twoim gruncie? Jak go wyrzucić?

Co robić, gdy na Twoim gruncie zaczął panoszyć się bezumowny gospodarz? Albo, gdy dzierżawca nie chce zejść z pola? Wyrzucać ich siłą?

czytaj więcej

Najważniejsze tematy

r e k l a m a